Woonbeleid gemeente Sluis

Het beleidsplan Wonen bestaat uit drie onderdelen, ofwel programma’s: 

Basisprogramma

Vanuit dit programma willen we ongeveer 100 nieuwe woningen toevoegen voor inwoners van de gemeente Sluis. Dit is het minimum aantal woningen dat we sowieso toevoegen in de komende jaren. Dit aantal is gebaseerd op verschillende onderzoeken (van onder andere de provincie) die de groei van het aantal inwoners voorspellen. 

Transformatieprogramma

Transformatie betekent verandering/aanpassing. We voegen vanuit dit programma geen nieuwe woningen toe, maar passen de bestaande woningvoorraad aan. Sinds 1985 zijn er nauwelijks nieuwe woningen gebouwd, waardoor veel bestaande woningen verouderd en van slechte kwaliteit zijn. Ook richten we ons op de bouw van zorgwoningen, die woningen in te slopen zorginstellingen vervangen. Met dit programma verbeteren we de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad, zodat deze aansluit op huidige en toekomstige woonbehoeften. Ook draagt dit bij aan leefbare en veilige wijken. Daarnaast zal er op plekken ook sprake zijn van sloop-nieuwbouw.

Ambitieprogramma

We bouwen - aanvullend op het basisprogramma - 845 nieuwe woningen, die we toevoegen aan de bestaande woningvoorraad om nieuwe huishoudens naar de gemeente te trekken. Dit doen we omdat we de ambitie hebben om als gemeente Sluis te groeien. Dit programma richt zich vooral op het aantrekken van huishoudens buiten de gemeente en/of regio (zoals gezinnen uit de Randstad die behoefte hebben aan rust en ruimte). Voldoende passende woningen zorgen voor die aantrekkingskracht. Groei van het aantal huishoudens zorgt op haar beurt voor behoud van voorzieningen zoals zorg en onderwijs en voor leefbare en vitale kernen.

Aanpassen van bestaande woningen maakt onderdeel uit van het transformatieprogramma (zie vraag en antwoord hierboven). Deze aanpassing is belangrijk, omdat:

• we daarmee de kwaliteit van woningen en de leefbaarheid in wijken verbeteren. Veel bestaande woningen zijn verouderd en zijn slecht van kwaliteit. Een wijk of buurt verpaupert hierdoor. Door de kwaliteit te verbeteren, voldoen woningen aan de eisen van deze tijd en wordt een wijk leefbaarder en veiliger.
• het totale gebied versterkt wordt. De aanpak van kwetsbare woningen gaat vaak samen met andere ingrepen. Zoals aanpak van de openbare ruimte, maatschappelijke gebouwen en verduurzamen van woningen. Ook woningcorporaties haken aan en verbeteren hun sociale huurwoningen. Zo versterken we een gebied in zijn geheel en ook dat verbetert de leefbaarheid. 
• er meer levensloopgeschikte (zorg)woningen nodig zijn. In onze gemeente wonen steeds meer ouderen. Die ouderen worden ook steeds ouder. Dat noemen we ‘dubbele vergrijzing’. Tegelijkertijd is er een tekort aan levensloopgeschikte woningen. Dit zijn woningen waar je kunt blijven wonen als je ouder wordt en eventueel zorg nodig hebt. Door onze geïsoleerde ligging ten opzichte van de rest van Nederland, is het moeilijk om voldoende zorg te kunnen (blijven) leveren. Daarnaast zijn er steeds minder plekken voor verpleeghuiszorg. Ons woonzorglandschap goed inrichten is daarom noodzakelijk. Bestaande kwetsbare woningen levensloopbestendig en zorggeschikt maken is daarin een belangrijke stap.

Waarmee gaat de gemeente Sluis als eerste aan de slag? 

We gaan eerst aan de slag met de aanpak van de meest kwetsbare woningvoorraad. Dit zijn woningen waarvan de kwaliteit erg slecht is. Denk aan:

• een slechte bouwkwaliteit 
• een ongezonde leefomgeving (zoals vocht en schimmelproblematiek)
• niet-duurzame woningen met een laag energielabel
• niet-levensloopgeschikte woningen
• algehele verloedering of leegstand
• onveilige situaties

We richten ons daarbij op de particuliere woningvoorraad. In de praktijk blijkt dat het verbeteren van deze woningvoorraad lastig van de grond komt. De sociale huurwoningvoorraad wordt door en in samenwerking met Woongoed Zeeuws-Vlaanderen opgepakt.

Hoeveel woningen zijn kwetsbaar en moeten verbeterd worden? 

In de gemeente Sluis staan 14.000 particuliere woningen. Op pandniveau zijn kenmerken van woningen, leefbaarheid en woonomgeving in beeld gebracht. Dit onderzoek toont aan dat hiervan 5.400 woningen kwetsbaar zijn. Het hoge aandeel kwetsbare woningen komt onder andere door de kwalitatief slechte bouwkwaliteit in de periode na de oorlog. Op dit aandeel richten we ons eerst. Daarna kijken we naar andere woningen.

Wat gaat de gemeente Sluis precies doen?

Niet elk huishouden heeft de middelen (tijd, kennis, kunde en financiën) om de eigen kwetsbare woning kwalitatief te versterken. Zeker niet als er grote ingrepen nodig zijn zoals verbouwingen, herstructurering, het opknappen of het levensloopgeschikt maken van woningen. Daarom helpt de gemeente Sluis deze woningeigenaren. Dat doen we samen met (lokale) partners zoals de woningcorporatie, bouwbedrijven en zorgpartners. 

We doen daarvoor een beroep op het Rijk, onder andere door financiële middelen uit het Volkshuisvestingsfonds aan te vragen. Als dit geld wordt toegekend aan de gemeente Sluis, dan kunnen we aan de slag met het opknappen van de meest kwetsbare woningen in onze gemeente. 

Hoe helpt de gemeente Sluis bewoners van de meest kwetsbare woningen? 

• De gemeente gaat eerst in gesprek met bewoners van de meest kwetsbare woningen. Alleen inwoners met een laag inkomen komen onder voorwaarden in aanmerking voor deze ondersteuning. Mogelijkheden, eisen en wensen nemen we in deze gesprekken met elkaar door. 
• Als bewoners hiermee akkoord gaan, gaat de gemeente aan de slag. De bewoner wordt daarbij zoveel mogelijk ontzorgd. Dit betekent dat de gemeente in gesprek gaat met bouwbedrijven, een plan maakt en dit financiert.

Welke bewoners komen in aanmerking voor ondersteuning? 

We richten ons op het levensloopgeschikt maken van de meest kwetsbare woningen van huishoudens met een laag inkomen, overwegend ouderen. Het gaat om ouderen die langer zelfstandig in hun eigen omgeving kunnen wonen en waarvan de woning binnen een straal van 500 meter van een (toekomstige) woonzorgzone ligt. Dit zijn zones waar voorzieningen zijn en waar zorg geleverd kan worden. 

Om welke woningverbeteringen gaat het? 

We pakken achterstallig onderhoud aan en renoveren de woningen, zodat de uitstraling en kwaliteit van de woning goed is. Het gaat onder andere om de aanpak van gevels, draagbalken en daken. Hierdoor worden de woningen aantrekkelijk voor een bredere doelgroep, waaronder ook voor starters en jonge gezinnen. Zij maken gebruik van voorzieningen zoals scholen en verenigingen, waardoor deze behouden blijven. Ook draagt dit bij aan een betere balans in leeftijdsopbouw in de kernen. Dit bevordert de leefbaarheid. 

Het besluit van de gemeenteraad op 22 juni 2023 heeft geleid tot de volgende aanpassingen in de nota Grondbeleid, het beleidsplan Wonen en de huisvestingsverordening: 

• Vereveningsbijdrage: 
  De vereveningsbijdrage is een compensatiebedrag dat een eigenaar betaalt aan de gemeente om een woning te mogen bouwen. De laagste vereveningsbijdrage, een bedrag van € 3.750,-, gaat gelden voor nieuwe woningen met een waarde tot en met € 355.000,- (VON). Voor nieuwe woningen met een waarde hoger dan € 355.000,- (VON) geldt een vereveningsbijdrage van € 15.000,-. De vereveningsbijdrage maakt onderdeel uit van de nota Grondbeleid. 
• Definitie van huishouden: 
  Een tweede woning mag gebruikt worden door de eigenaar en diens huishouden. Aan de definitie van huishouden is toegevoegd: ‘alsmede familieleden in de eerste graad van die personen’. Dat betekent dat ook familieleden in de eerste graad van de eigenaar en diens huishouden onbeperkt gebruik mogen maken van de tweede woning. 
• De ruimte-voor-ruimte regeling: 
  Deze regeling houdt in, dat je een nieuwe woning mag bouwen ter compensatie voor het slopen van een vervallen (agrarisch) gebouw in het buitengebied. Deze woning kan gebouwd worden op eigen terrein. Ook kan de woning gebouwd worden op een andere locatie. De kaders hiervoor staan in de beleidsnotitie ‘Verplaatsen bouwtitels in het buitengebied’. Het beleidsplan Wonen stelde voor om alleen de bouw van een compensatiewoning in woonkernen toe te staan. De gemeenteraad besloot dat dit ook mogelijk blijft in het buitengebied, mits die woning voor permanente bewoning wordt gebruikt en dit past binnen de kaders van het beleidsplan Wonen.

Het besluit van de gemeenteraad staat gepubliceerd op iBabs Online (agendapunt 11). 

De stukken lagen van 16 februari tot en met 30 maart 2023 ter inzage. De zienswijzen die zijn ingediend, leidden tot aanpassingen in de documenten die ter besluitvorming werden aangeboden aan de gemeenteraad op 22 juni 2023. Meer informatie over deze aanpassingen en het proces vindt u in het document ‘Beleidsplan Wonen en huisvestingsverordening: samenvatting proces, beantwoording zienswijzen en proces’.

• Beleidsplan Wonen en huisvestingsverordening: samenvatting proces, beantwoording zienswijzen en proces. (PDF)

Het besluit dat de gemeenteraad op 22 juni 2023 nam, leidde vervolgens tot nog een aantal aanpassingen, die beschreven staan onder het kopje ‘Tot welke aanpassingen leidde het besluit van de gemeenteraad’? 

Vanaf 1 januari 2024 gelden onder andere de volgende maatregelen uit de huisvestingsverordening:  

• Eigenaren van een woning in de woonkern met een WOZ-waarde tot en met € 355.000,- moeten een (persoonsgebonden) vergunning aanvragen voor het gebruik van de woning als tweede woning. Eigenaren van een tweede woning met een WOZ-waarde boven de € 355.000,- hoeven hiervoor geen vergunning aan te vragen.  
• Iedereen die een woning bezit in de woonkern (ongeacht of dit een tweede woning of woning voor permanente bewoning is) mag deze woning onder bepaalde voorwaarden maximaal 29 dagen toeristisch verhuren;
• Er geldt een meldingsplicht voor het aantal overnachtingen als een woonruimte voor toeristische verhuur of als Bed & Breakfast wordt aangeboden. Die registratieplicht geldt nu ook al. Meer informatie over deze registratieplicht vindt u op www.gemeentesluis.nl/toeristischeverhuur.

De periode tussen de vaststelling op 22 juni 2023 en de inwerkingtreding van het beleidsplan Wonen en de huisvestingsverordening op 1 januari 2024 gebruiken we voor de voorbereiding. Denk daarbij onder andere aan het klaar maken van formulieren voor de vergunningaanvraag en voor de melding van het aantal overnachtingen. Zodra deze formulieren beschikbaar zijn (naar verwachting in het vierde kwartaal van 2023), laten we dat weten via onder andere de website van de gemeente Sluis. Vanaf 1 januari 2024 kunt u dan de juiste procedures doorlopen om te voldoen aan de nieuwe maatregelen. 

De gemeente ontvangt veel individuele vragen van eigenaren van tweede woningen, met de vraag of deze woningen binnen het werkingsgebied vallen van de huisvestingsverordening. Het werkingsgebied bestaat uit de vijftien woonkernen in de gemeente Sluis. Het exacte werkingsgebied staat aangegeven op de gebiedskaartjes, die als bijlage G zijn toegevoegd aan het beleidsplan Wonen (‘bijlage G: Kaarten van de afgebakende gebieden waar de huisvestingsverordening betrekking op heeft’). Wij verwijzen u graag naar deze kaartjes om te kijken of uw tweede woning binnen het werkingsgebied ligt.